Types d'Hypothèques Expliqués

1. Hypothèque Conventionnelle

Une hypothèque conventionnelle est simple :

• L’acheteur verse au moins 20 % du prix d’achat du bien.

• Aucune assurance hypothécaire n'est requise.

• La période d'amortissement est de 25 ans et peut aller jusqu'à 30 ans pour un premier acheteur.

2. Hypothèque Assurée

• L’acheteur verse moins de 20 % du prix d'achat.

• L’assurance hypothécaire est obligatoire (généralement fournie par la SCHL ou d'autres assureurs privés).

• Valable uniquement pour les maisons de moins de 1,5 million de dollars.

Pourquoi est-ce important ?
 Les prêteurs prennent moins de risques avec les hypothèques assurées, ce qui leur permet souvent d'offrir des taux d'intérêt plus avantageux par rapport aux hypothèques conventionnelles.

Changements Clés des Règles Hypothécaires en 2024

1. Augmentation du Seuil d’Hypothèque Assurée de 1M$ à 1,5M$

Les acheteurs de maisons de moins de 1,5 million de dollars peuvent désormais bénéficier de taux hypothécaires assurés ou assurables.
 Cela pourrait signifier des taux d’intérêt plus bas et un pouvoir d’achat accru, notamment dans des marchés plus coûteux comme l’Ouest de l’Île de Montréal.

2. Amortissement de 30 Ans pour les Premiers Acheteurs

Jusqu'à présent, toutes les hypothèques assurées avaient un amortissement maximal de 25 ans.
 Les premiers acheteurs peuvent maintenant l’étendre à 30 ans, réduisant ainsi leurs paiements mensuels.

Exemple :

• Une hypothèque de 600 000 $ à un taux de 5 %

• Amortissement sur 25 ans = ~3 500 $/mois

• Amortissement sur 30 ans = ~3 200 $/mois

• Différence : 300 $/mois, rendant l’accession à la propriété plus abordable.

Mais attention : étaler les paiements sur une plus longue période signifie payer plus d’intérêts au total.

Devriez-vous Choisir un Amortissement de 30 Ans ?

Cela dépend de votre situation :
 ✅ Réduit les paiements mensuels, facilitant l’accès au marché.
 ✅ Aide les premiers acheteurs à acheter plus tôt.
 ❌ Augmente le coût total des intérêts payés.
 ❌ Prolonge votre dette sur une plus longue période.

Une stratégie intelligente ?

• Opter pour un amortissement de 30 ans pour entrer sur le marché.

• Faire des paiements supplémentaires quand possible.

• Refinancer sur 25 ans lorsque votre situation financière s’améliore.

Autres Programmes pour les Premiers Acheteurs

Compte d’Épargne Libre d’Impôt pour l’Achat d’une Première Propriété (CELIAPP) – Un Programme à Connaître

• Contribution maximale de 8 000 $/an (jusqu’à 40 000 $ au total).

• Réduit le revenu imposable, comme un REER.

• Les retraits sont libres d’impôt, comme un CELI, lorsqu’ils sont utilisés pour une mise de fonds.
    Astuce : Même un dépôt d’une nuit dans le compte suffit pour générer des économies d’impôt.

Régime d’Accession à la Propriété (RAP)

• Permet aux premiers acheteurs de retirer jusqu’à 35 000 $ de leur REER pour une mise de fonds.

• Doit être remboursé sur 15 ans, sinon il est imposé comme revenu.

Remboursement de la TPS/TVQ pour les Maisons Neuves

Si vous achetez une maison neuve, vous pourriez être admissible à un remboursement des taxes fédérales et provinciales.

Ces programmes peuvent être combinés pour réduire les coûts initiaux et améliorer l’accessibilité à la propriété.

Hypothèque à Taux Fixe vs. Taux Variable : Quelle Option en 2024 ?

Hypothèque à Taux Fixe

✅ Verrouille un taux d’intérêt stable.
 ✅ Idéale pour la stabilité – les paiements ne changent jamais.
 ❌ Les taux sont plus élevés que les variables (pour l’instant).
 ❌ Coût élevé en cas de rupture anticipée.

Hypothèque à Taux Variable

✅ Les taux devraient baisser en 2025 et après.
 ✅ Plus facile et moins coûteux à casser.
 ❌ Les paiements varient selon l’évolution des taux.
 ❌ Moins adapté si vous ne pouvez pas gérer le risque.

Quelle est la meilleure option ?
  Si vous privilégiez la sécurité, choisissez un taux fixe.
  Si vous acceptez un certain risque, un taux variable pourrait vous faire économiser des milliers de dollars lorsque les taux baisseront.

Comment les Prêteurs Évaluent les Demandes d’Hypothèque

Les banques et les prêteurs examinent plusieurs critères :

• Cote de crédit (plus elle est élevée, mieux c’est).

• Stabilité des revenus (2+ ans dans le même domaine est un atout).

• Niveau d’endettement (cartes de crédit, prêts auto, marges de crédit).

• Ratio d’endettement total (TDS) – L’ensemble des dettes ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut.

• Test de résistance – Vous devez être admissible à un taux 2 % plus élevé que votre taux hypothécaire réel.

Astuce : Si vous êtes travailleur autonome, un courtier hypothécaire peut vous aider à trouver un prêteur plus flexible.

Spécialiste Hypothécaire de Banque vs. Courtier Hypothécaire – Quelle Différence ?

Spécialiste Hypothécaire Bancaire

• Offre uniquement les produits d’une banque.

• Travaille pour la banque, pas pour vous.

• Moins de flexibilité dans les approbations.

Courtier Hypothécaire

• Compare plusieurs prêteurs pour trouver le meilleur taux et les meilleures conditions.

• Travaille pour vous, pas pour une banque en particulier.

• Mieux adapté aux situations atypiques (travailleurs autonomes, crédit faible, premiers acheteurs).

Quelle option choisir ?
  Si vous voulez plus de choix et souvent de meilleurs taux, un courtier est généralement préférable.

Quel Impact Ces Changements Auront-ils sur le Marché de Montréal ?

Avec un plus grand nombre d’acheteurs admissibles aux taux hypothécaires assurés, la demande pour les maisons entre 750K$ et 1,5M$ va augmenter.

Cela pourrait :
 ➡️ Faire légèrement monter les prix dans cette tranche.
 ➡️ Rendre la concurrence plus difficile pour les premiers acheteurs.
 ➡️ Maintenir une forte demande locative, car tout le monde ne sera pas admissible.

Sans augmentation de l’offre de logements, ces changements ne rendront pas les maisons plus abordables à long terme.

Conclusion : Que Faire Maintenant ?

✔️ Si vous achetez bientôt :

• Envisagez un amortissement de 30 ans si votre budget est serré.

• Recherchez des options d’hypothèque assurable pour des taux plus bas.

• Ouvrez un CELIAPP dès aujourd’hui pour maximiser les économies d’impôt.

✔️ Si vous renouvelez ou refinancez :

• Réévaluez le choix entre taux fixe et variable selon votre situation.

• Consultez un courtier hypothécaire pour trouver la meilleure offre.

✔️ Si vous attendez pour acheter :

• Constituez votre mise de fonds avec un CELIAPP et un REER.

• Surveillez l’évolution des taux en 2024-2025.

• Améliorez votre cote de crédit pour de meilleures options hypothécaires.

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